Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för E.ON Fastigheter Sverige AB avger följande årsredovisning
för räkenskapsåret 2025‑01‑01 ‑ 2025‑12‑31.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i tusentals kronor (Tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Verksamhetens art och inriktning

E.ON Fastigheter Sverige AB, med säte i Malmö är ett helägt dotterbolag till E.ON Sverige AB
556006-8420.

E.ON Fastigheter Sverige AB äger och förvaltar kontors- och verksamhetslokaler samt kontorsmöbler.
Bolaget svarar för merparten av svenska E.ON-koncernens egna och förhyrda lokaler. Lokalerna hyrs ut
till såväl E.ON-bolag som till externa företag och kommuner. Kontorsmöblerna används i huvudsak av
bolag inom E.ON-koncernen och hyrs ut enligt lokala överenskommelser till dessa bolag. Utöver
hyresförvaltning har olika typer av kontorsservice, Facility management, kommit att införlivas i
respektive leverans.

Bolaget upphandlar och förvaltar omfattande leverantörsförhållanden varigenom E.ON-bolag erhåller
kontorsservice i olika former. Affärsidén är att genom samordning och stordrift driva kontorsservice,
möbeluthyrning samt lokalförvaltning inom koncernen på ett effektivt sätt och samtidigt avlasta
affärsrörelsen från sidoverksamheter.

Marknadsöversikt och väsentliga händelser

Arbete med att kontraktera nya, externa hyresgäster för att fylla vakanserna på fastigheten Verket 3
(kontoret på Nobelvägen 66) i Malmö har pågått under hela år 2025. Malmö stad utökar sin förhyrning i
fastigheten med 875 m² kontor på våning 5 plus förråd. Polismyndigheten i Skåne har sagt upp sitt
hyresavtal hos oss med avflyttning under 2026 och lämnar därmed 1 294 m² kontorsyta.

Rådande konjunktur och ett kraftigt ökat mått av hemarbete inom många branscher har påverkat
marknaden under flera år. Det finns ett stort utbud tillgängliga kontorsytor samt en minskad efterfrågan
på kontorslokaler som inte ligger i A och B-lägen i Malmö. Detta innebär att vi har en fortsatt
avvaktande och trög marknad som försvårar arbetet med att fylla vakanser på Verket 3.

På fastigheterna Verket 3 och 4 fortsatte arbetet med detaljplanen för fastigheterna. Under året har vi
gjort ett reviderat förslag till plankarta för att tillmötesgå önskemål om park, Markmiljöundersökningar
med provgropar och markprover och fördjupad Byggnadsmiljöundersökning. Malmö Stad har genomfört
en bidragsfinansierad Markmiljöundersökning av djupa föroreningar i kontakt med grundvatten.

På vårt kontor i Örebro startades en större renovering under senare delen av hösten 2024 som fortsatte in
i 2025. Kontoret har moderniserats och anpassats till vårt inredningskoncept, Resan genom Sverige,
inredningen har uppdaterats i enlighet med vårt standardiserade inredningskoncept med fokus på återbruk
och mötesrummen anpassats med hybrida mötesfunktioner. Nya hyresgäster har flyttat in i vakanta
lokaler och vårt kontorshotell utökas med en ny korridor. Efterfrågan är relativt god trots marknadsläget.

I Norrköping har E.ON Fastigheter Sverige AB slutfört en avtalsförhandling med Norrköpings kommun
avseende en anpassning av lokalytorna. Som en följd av ett minskat lokalbehov på orten har E.ON
reducerat sina ytor till totalt 4 316 m². Det nya avtalet löper från och med 1 januari 2026 till och med 31
december 2028.

Parallellt har en förstudie initierats i syfte att identifiera ett framtida samlat verksamhetsläge för E.ON i
Norrköping. Idag bedrivs verksamheten i tre separata byggnader. Förstudien kommer att fortgå under
2026 och ska utgöra underlag för beslut om framtida inriktning och vägval.

På flera av våra mellanstora kontor runt om i landet, däribland Växjö och Nässjö, har verksamheten haft
en tillväxt i antal anställda. De ökade lokalbehoven hanteras i första hand genom en översyn av
kontorsutformningen, med en successiv övergång från traditionella kontor med fasta arbetsplatser till
flexkontor där arbetsplatser delas.

I Växjö och Hässleholm har ett omfattande arbete genomförts under året för att säkerställa både
nuvarande och framtida lokalbehov. I detta arbete har även en lokalsökning genomförts i syfte att
identifiera den mest ändamålsenliga lösningen för verksamheten. Arbetet med den framtida
lokaliseringen pågår fortsatt och beslut förväntas fattas under andra kvartalet 2026.

På huvudkontoret i Malmö genomfördes under året ett omfattande arbete för att förbättra den
gemensamma matsalen. I den genomförda arbetsmiljökartläggningen hade matsalen identifierats som
bullrig och rörig, med behov av förbättrad ljudmiljö och funktionalitet.

I samband med flytten till det nya kontoret återbrukades samtliga möbler från de tidigare pentryytorna
och integrerades i den nya matsalen. Utformningen sågs över med fokus på att minska ljudnivåer och
skapa en mer trivsam miljö. Andelen glas, hårda material och ostoppade möbler reducerades, samtidigt
som sittplatserna delades upp i mindre enheter. Stoppade möbler, fler växter och avskiljande väggar
tillfördes för att skapa ökad avskildhet. Vidare installerades pendlande armaturer med integrerade
ljudabsorbenter för att förbättra akustiken i lokalen.

På huvudkontoret i Malmö har under året bordssensorer installerats som en del av arbetet med att öka
kunskapen om lokalutnyttjandet. Cirka 1 000 sensorer har monterats på samtliga traditionella
skrivbordsplatser samt på utvalda drop-in-arbetsplatser. Syftet med installationen är att möjliggöra
beläggningsmätningar, identifiera vilka ytor som nyttjas i högre eller lägre grad samt uppmärksamma
arbetsplatser som inte används på grund av funktionsbrister. Sensorerna ska även underlätta för
medarbetare att hitta lediga arbetsplatser och mötesrum på kontoret.

Ett stort arbete gjordes under 2024 och 2025 för att se över vårt REFM-avtal och se över behovet av en
ny upphandling. Olika avtalsformer har utretts, benchmark gjorts med andra företag i motsvarande
storlek och dialog förts med nuvarande FM-leverantör kring våra behov, kostnadsdrivare, förväntningar
och målbild framåt. Arbetet har under 2025 resulterat i en förlängning av nuvarande REFM-avtal med tre
år från halvårsskiftet 2026 med option på ytterligare två år.

Förändring av eget kapital (tkr)

Risker och osäkerhetsfaktorer

Enligt bolagets bedömning föreligger ej väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer.

Icke-finansiella upplysningar

E.ON Fastigheter Sverige AB är miljöcertifierat enligt ISO 14001 sedan år 2001 samt
arbetsmiljöcertifierat enligt OHSAS 18001:2007 sedan år 2015.

Fastigheten Verket 3 erhöll under 2025 certifieringen BREEAM In-Use. Under samma år uppnådde
E.ONs huvudkontor, Sjustjärnan 1, den högsta nivån inom WELL-certifiering (Platinum), vilket är ett
kvitto på ett långsiktigt och målmedvetet arbete med hållbarhet och arbetsmiljö.

Förväntad framtida utveckling

Arbetet med att förvalta och vidareutveckla E.ON:s arbetsplatser i Sverige fortsätter även framgent.
Under året pågår analyser av framtida kontorslösningar i Växjö, Hässleholm, Nässjö och Norrköping,
med målsättningen att säkerställa moderna, verksamhetsanpassade och ändamålsenliga lokaler. Ett
successivt införande av mer flexibla arbetssätt bedöms samtidigt bidra till ett minskat behov av
kontorsyta över tid.

Parallellt pågår arbete med att kontraktera nya externa hyresgäster för att minska vakanserna i
fastigheterna Verket 3 på Nobelvägen i Malmö samt Åbyverken 5 på Idrottsvägen i Örebro.

Vakansgraden ligger på stabil nivå frånsett Verket 3 i Malmö där den ligger på knappt 44% efter flytten
av intern verksamhet 2023/2024 till det nya nordiska huvudkontoret.

Ägarförhållanden

Moderföretag i den största koncern där E.ON Fastigheter Sverige AB är dotterbolag och
koncernredovisning upprättas, är E.ON SE, reg nr 69043, Essen, Tyskland. Årsredovisning för
moderbolaget finns på www.eon.com samt på huvudkontoret i Essen. Moderföretag i den minsta koncern
där E.ON Fastigheter Sverige AB är dotterbolag i, är E.ON Sverige AB, 556006-8420, Malmö.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Noter

Tkr

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Hyresavtal

Bolaget äger egna fastigheter, hyr från koncernbolag och hyr jämväl från externa fastighetsägare för att
därigenom medge samlad och rationell förvaltning och uthyrning till såväl koncerninterna som externa
hyresgäster. Den ekonomiska och ytmässiga uthyrningsgraden uppgår till 82% (82%) vilket är baserat på
det strategiska fastighetsbeståndet, dvs de av bolaget förvaltade större kontorsfastigheterna.

Uppgift om moderföretaget

E.ON Fastigheter Sverige AB, 556055-5970, bedriver verksamhet i associationsformen aktiebolag och
har sitt säte i Malmö i Sverige. Moderbolag i koncernen där E.ON Fastigheter Sverige AB är
dotterföretag och koncernredovisning upprättas är E.ON Sverige AB, 556006-8420, Malmö. Moderbolag
i den största koncern där E.ON Sverige AB är dotterbolag och koncernredovisning upprättas är E.ON SE,
registreringsnummer 69043, Essen, Tyskland. Årsredovisning för E.ON SE återfinns på www.eon.com
samt på huvudkontoret i Essen.

Utländska valutor

Tillgångar och skulder i utländsk valuta värderas till balansdagens kurs.

Intäkter

Hyresintäkter redovisas i den period som uthyrningen sker.

Leasingavtal

Samtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal) oavsett
om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som kostnad linjärt över
leasingperioden.

Företagets uthyrning av kontorslokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna
redovisas linjärt under leasingperioden.

Inkomstskatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen
utom då den underliggande transaktionen redovisas i eget kapital varvid även tillhörande skatteeffekt
redovisas i eget kapital. Aktuella skattefordringar och skatteskulder samt uppskjutna skattefordringar och
skatteskulder kvittas om det finns en legal rätt till kvittning.

Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den
del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Aktuell skatt värderas till det
sannolika beloppet enligt de skattesatser och skatteregler som gäller per balansdagen och
nuvärdesberäknas inte.

Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktiga resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av
tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatt beräknas på samtliga temporära skillnader dvs.

skillnaden mellan de redovisade värdena för tillgångar och skulder och deras skattemässiga värden samt
skattemässiga underskott. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning redovisas den
uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver som en del av de obeskattade reserverna.

Förändringar i uppskjuten skatteskuld eller uppskjuten skattefordran redovisas i resultaträkningen om
inte förändringen är hänförlig till en post som redovisas i eget kapital.

Uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran värderas enligt de skattesatser och skatteregler som
är beslutade före balansdagen. Uppskjuten skattefordran värderas till högst det belopp som sannolikt
kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värderingen omprövas
per varje balansdag för att återspegla aktuell bedömning av framtida skattemässiga resultat.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I
anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt hänför sig till förvärvet av tillgången (dock ej låneutgifter).

En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade
komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till
anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av
komponemter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet.

Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till
anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid
anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med olika nyttjandeperioder behandlas som separata
komponenter av materiella anläggningstillgångar.

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov.
Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet skrivs den ned till
återvinningsvärdet. Avskrivningarna fördelas linjärt under tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod varvid
följande livslängder tillämpas:

-handlas på en öppen marknad till kända belopp eller

-har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

Offentliga bidrag

Ett offentligt bidrag som hänför sig till förvärv av en anläggningstillgång redovisas som en minskning av
tillgångens anskaffningsvärde. Bidraget minskar det avskrivningsbara beloppet och därmed kostnaden
för avskrivningar.

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Bokslutsdispositioner

Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen.
Koncernbidrag, lämnade och erhållna i skatteoptimeringssyfte, redovisas som bokslutsdisposition.
Koncerbidrag redovisas efter sin ekonomiska innebörd.

Skulder

Skulder har, om ej annat anges nedan, upptagits till anskaffningsvärden med sedvanliga reserveringar för
upplupna kostnader.

Obeskattade reserver

Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna
skatteskuld som är hänförlig till reserverna.

Not 2 Uppskattningar och bedömningar

Under året har värdet av bolagets samlade fastighetsinnehav uppskattats. Uppskattning har skett genom
värdering via extern konsultlösning (Datscha).

Not 3 Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid
transaktioner med externa parter.

Not 4 Ersättning till revisorerna

I det redovisade värde ingår nedlagda utgifter på annans fastighet med 6.184 tkr (6.625 tkr).För
upplysningsändamål görs årligen en värdering för att bedöma fastighetens verkliga värde. Detverkliga
värdet utgörs av ett marknadsvärde baserat på priser på en aktiv marknad, justerade, om såkrävs, för
eventuella avvikelser avseende den aktuella tillgångens typ, läge eller skick. Om sådaninformation inte
finns tillgänglig, används alternativa värderingsmetoder som exempelvis aktuella priser på mindre aktiva
marknader eller diskonterade kassaflödesprognoser. Fastigheterna värde har inte påverkats under
räkenskapsåret 2025. Fastigheterna värderades under 2025 (2024) internt med hjälp av en extern
konsultlösning (Datscha). Det sammanlagda värdet bedömdes till 412 900 tkr (403 667 tkr) Under
räkenskapsåret 2024 har en extern värdering gjorts av Catella för Verket 3 och 4 samt även för
Åbyverken. Denna har beställts i samband med arbete med en ny framtida detaljplan för Verket
3.Catellarapporten är i linje med Datcha-värderingen.

Not 7 Inventarier, verktyg och installationer

Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 10 Bokslutsdispositioner

Not 11 Skatt på årets resultat

Avstämning av effektiv skatt

Bolaget ingår i en koncern som omfattas av reglerna om tilläggsskatt som baseras på OECD:s
modellregler om global minimibeskattning. Regler om tilläggsskatt trädde ikraft per den 1 januari 2024.
Reglerna om tilläggsskatt innebär i korthet att koncernen är skyldig att betala en tilläggsskatt för
inkomster som inte är föremål för en effektiv beskattning på 15 %. Särskilda regler gäller för hur denna
effektiva skatt ska beräknas. Bolaget har under 2025 inte belastats med tilläggsskatt för det egna
resultatet och ej heller för annat koncernbolags resultat.

Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

Not 13 Uppskjuten skatt på temporära skillnader

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Not 15 Aktiekapital

Not 20 Eventualförpliktelser